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买房宝典:房产转给子女继承、赠与、转卖哪种方式更有利

时间:2017-01-13 20:40  来源:网络整理 复制分享 我要评论

编者按 每一种转让方式对应的成本不一样,总体而言,继承成本最低,赠与次之,买卖方式成本最高,下面我们就具体转让方式所需承担的不同成本进行详细分析。

继承成本最低

办理房地产继承过户需要产生一定的费用,主要包括房地产继承权公证费用、房屋评估费用及房地产过户费等。

继承公证费和房屋评估费是继承过户中两项最大的成本。继承权公证费用主要按照继承人所继承的房地产的评估价2%来收取,最低不低于200元。业内人士解释说,对于父母名下房产的价值,并非自己说了算,需经过具有相应资质的评估机构根据当前市场行情进行评估而定。通常情况下,评估价格与市场价相差不大,所以该费用可基本确定为按市场价2%来收取。

房地产价值评估费用按照阶梯式收费,按房产评估价的0.01%~0.5%不等。当然,评估价格越高部分,收取标准越低,如总价超过10001万元部分,按照0.01%来收取(具体见下表)。

现行房产评估的收费标准

范围 标准 累计金额(万元)100万以下部分 5‰ 0.5100~1000万部分 2.5‰ 2.751001~2000万部分 1.5‰ 4.252001~5000万部分 0.8‰ 6.655001~8000万部分 0.4‰ 7.858001~10000万部分 0.2‰ 8.2510001万以上部分 0.1‰

此外,继承过户时应承担过户税费,根据房屋评估价收取0.05%的合同印花税,同时还收取登记费和权证印花税等,后两项费用极低,可忽略不计。如以外环线以外一套总价为230万元的普通住宅为例,,子女继承该房产时所需负担的费用不到7.4万元。

买卖最为利索

父母与子女之间也可以通过买卖方式完成财产转移。这种转让方式交易成本较高,但却为日后转让省下了不小的开支。

记者通过咨询税务部门得知,父母将房子“卖给”子女,与普通的交易方式完全相同,并无明显区别,交易过程中所产生的税费也与普通房产买卖方式毫无二致。

房产买卖承担税费最高的情形为该房产购买时间不满2年,且子女名下已有房产,那么,交易双方要承担3%的契税、5%的增值税以及全额1%的个人所得税。举例说明,如有人将外环线以外一套230万元住宅(普通住宅)转让过户给子女,产生的税费包括契税:230万×3%=6.9万元;增值税:230万÷(1+5%)×5%=10.95万元;个人所得税:230万×1%=2.3万元,3项共计:20.15万元。

不过记者了解到,有部分城市父母与子女之间的房产买卖行为可自行定价,因而税负水平大幅降低。如郑州、扬州等城市,父母与子女之间房产买卖转让,合同约定的价格总额可低至最低报税标准100元,这样,所有税费相加不会超过两位数,因而过户成本大幅降低。

赠与费用不低

赠与是一种较为经济的转让过户方式。据了解,赠与方式主要承担的费用包括契税、评估费、公证费及少量的过户费用。其中,税费收费标准为3%,房产评估费用按照阶梯式收费,按房产评估价的0.01%~0.5%不等,公证费按照评估价的1%收取。同样以上述案例中总价为230万元的房产估算,采用赠与方式过户时,所需承担的税费约12万元。

通过计算发现,以赠与方式将父母房产过户给子女,所需承担的费用较为适中。不过,这种方式完成过户,给日后转让留下了一丝隐患,因为需要极高的个税。税务部门有关人士介绍说,转让赠与类房产,需按照买入、卖出差价征收20%的个税,如果房产买入时总价较低而后大幅增值,届时所需承担的个税并不低。

比如60岁的张大妈要把自己居住了10年的,且是家庭唯一的住房给儿子作为婚房。该房屋面积90平米,价值300万元,听说送给儿子比卖给他税费更多?究竟哪种方式更省钱呢?

上述案例中,3种不同的方式所产生的费用:房 产 买 卖:40863元; 房产赠与:128775元;房产继承:35505元。在以上方式中,因为都免征个人所得税和增值税,开支最大的就是契税和公证费了。不过三种方式的方便程度也有差别。

a 房产买卖

受近期契税政策的调整,相比房产赠与和房产继承,把房子卖给子女确实是能省下不少钱来。一是赠与的费用过高,二是房产继承的流程也比较复杂。

本案例中,选择卖给子女的方式还是比较不错的,比较省钱。但由于受房屋面积,居住年限,首套、二套、多套等的限制。如果在将房子卖给子女的过程中,需要按照最高的标准来缴纳个人所得税、营业税和契税,则买卖过程产生的费用,可能就会比房产继承高出不少了。在把房子给子女时,可以优先考虑的就是卖给子女或者继承过户给子女。

b 房产赠与

张大妈赠送给儿子的房子,由于满足相关的条件,20%的个人所得税是不用缴纳的。但如果张大妈的儿子后来又出售该房子,则需要征收20%的个税。

关于公证,现在很多的城市在办理免营业税手续时不再要求办理公证。但如果赠与合同没有经过公证,在房产没有过户交付之前,赠与人可以行使任意撤销权,而经过公证的赠与合同,赠与人就不能行使这一权力,要撤销必须符合法定条件。

c 房产继承

与房产赠与相比,房产继承没有营业税、个税和契税,只需要办理公证。省的钱也比转让买卖要多一些,但与赠与相比,房产继承的业务相对复杂,还存在一些问题。

①办理房产继承没有时间限制,从房屋所有权人死亡之日起,何时申办都可以。

②时间越久,办事的时候手续可能越麻烦,而且费用可能会增加。例如,继承人在遗产分割之前死亡,对于他应当继承的份额,他的继承人有权继承。

③多个子女共同继承,需要所有继承人到公证处申办继承公证,如果有人拖延,公证处就不能出具公证书。没有公证书,就不能在非诉讼的情况下办理房产过户登记手续。

④尽量协商解决,如协商不成,可以考虑通过诉讼的方式由法院依法判决遗产的归属。但此办法影响亲情,费用也很高,应慎重考虑。

房产继承中最常见的纠纷就是由于很多人没有事先立遗嘱,导致房屋的产权分割上存在很多的问题,不少人为了房子,闹上法庭。返回沈阳365淘房>>



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